Uma assembleia com vícios formais é uma assembleia que pode ser anulada. E anulação significa recomeçar do zero: nova convocação, nova reunião, novas despesas. Conhecer as regras antes de convocar não é burocracia — é proteção para o condomínio e para o síndico.
Tipos de assembleia e quando convocar
A Assembleia Geral Ordinária (AGO) acontece uma vez por ano, obrigatoriamente, para aprovar prestação de contas, eleger síndico (quando necessário) e votar a previsão orçamentária. A Assembleia Geral Extraordinária (AGEx) pode ser convocada a qualquer momento para tratar de assuntos urgentes ou que não podem esperar a AGO. O Código Civil (art. 1.350 e 1.354) e a convenção do condomínio definem as regras específicas.
Prazo e forma de convocação
O prazo mínimo de convocação é de 10 dias antes da data da assembleia, salvo disposição diferente na convenção (que pode estabelecer prazo maior). A convocação deve ser feita por correspondência (física ou digital, conforme previsto na convenção) com aviso de recebimento, ou afixada no local de maior circulação do condomínio. Grupos de WhatsApp e e-mails simples, sem comprovante de leitura, não substituem a convocação formal — e já causaram anulações de assembleias em todo o país.
O que a convocação precisa conter
Data, hora e local da assembleia (em primeira e segunda convocação). Pauta completa e clara — sem "outros assuntos" para itens importantes, pois deliberações sobre matérias não incluídas na pauta são nulas. Identificação de quem convoca (síndico, grupo de condôminos conforme convenção, ou 25% dos condôminos conforme o Código Civil). Documentos relevantes devem estar disponíveis para consulta com antecedência suficiente.
Quóruns: quantos votos são necessários
O quórum varia conforme a matéria. Aprovação de contas e eleição de síndico: maioria simples dos presentes (em segunda convocação, qualquer número). Obras voluptuárias: 2/3 dos condôminos. Alteração de convenção: 2/3 dos votos totais do condomínio — não apenas dos presentes. Aprovação de regulamento interno: maioria absoluta. Obras urgentes e necessárias independem de quórum, mas devem ser comunicadas em assembleia. Confundir esses quóruns é um dos erros mais comuns e pode tornar a deliberação inválida.
A ata: o documento que garante a validade
A ata deve ser lavrada durante a assembleia, não depois. Deve registrar: data, hora, local, condôminos presentes (com identificação e frações ideais), pauta discutida, deliberações aprovadas, votos contrários e abstenções, e o encerramento. A ata deve ser assinada pelo presidente da mesa e pelo secretário, e registrada em cartório se alterar a convenção. Atas feitas de memória dias depois, sem assinaturas, são outro motivo frequente de impugnação.
Preparar corretamente uma assembleia leva tempo e atenção a detalhes legais que mudam conforme a convenção de cada condomínio. A Nexor gerencia todo esse processo para os condomínios sob nossa administração — da convocação ao registro da ata.