Todo problema grave em um condomínio começa com algo pequeno que ninguém consertou a tempo. A infiltração que destruiu o teto da garagem começou com uma trinca na impermeabilização dois anos antes. O motor do elevador que parou no fim de semana estava dando sinais há meses. Manutenção preventiva não é custo — é investimento com retorno calculável.
Por onde começar: o inventário predial
O primeiro passo é mapear tudo que precisa de manutenção. Divida por categorias: sistemas hidráulicos (bombas, reservatórios, tubulações), sistemas elétricos (quadros, geradores, iluminação), elevadores, portões e sistemas de acesso, áreas externas (jardim, piscina, playground), cobertura e impermeabilização, estrutura (fachada, garagem, pilares). Para cada item, registre: última manutenção realizada, periodicidade recomendada pelo fabricante ou norma, e responsável (empresa terceirizada ou funcionário interno).
A norma que você precisa conhecer: ABNT NBR 5674
A NBR 5674 de 2012 estabelece requisitos para manutenção de edificações. Ela classifica as manutenções em rotineiras (executadas pela equipe do condomínio), periódicas (executadas por empresas especializadas com emissão de laudo) e extraordinárias (corretivas, surgidas por falha ou evento imprevisto). Seguir essa norma é importante tanto para a segurança quanto para fins legais: em caso de sinistro, o seguro do condomínio pode ser questionado se não houver comprovação de manutenção adequada.
Cronograma mensal básico
Mensalmente todo condomínio deveria verificar: limpeza e inspeção de caixas d'água, teste de iluminação de emergência, lubrificação de portões e grades, inspeção visual de cobertura e calhas, verificação de extintores (validade e carga), e inspeção de bombas de recalque. Essas verificações podem ser feitas pelo zelador treinado, com registro em checklist. Itens fora do padrão geram ordem de serviço imediata.
Cronograma semestral e anual
Semestralmente: limpeza de calhas e rufos, inspeção de fachada, manutenção de elevadores (além da contratual mensal), dedetização, revisão de sistemas de CFTV. Anualmente: laudo de instalações elétricas (NR-10), vistoria de para-raios (ABNT NBR 5419), inspeção de impermeabilização de lajes e terraços, renovação de contratos de manutenção com análise de desempenho dos fornecedores, e apresentação do relatório de manutenção em assembleia.
Como documentar e comunicar
Documentação é a diferença entre manutenção que protege e manutenção que não prova nada. Use um sistema simples: planilha ou app com data, descrição do serviço, empresa ou funcionário responsável, custo, e foto antes/depois. Compartilhe com o conselho mensalmente. Apresente o resumo anual em assembleia. Moradores que acompanham as manutenções tendem a questionar menos e confiar mais na gestão.
Um plano de manutenção bem executado reduz em média 35% os gastos com manutenção corretiva emergencial, segundo dados do IBAPE (Instituto Brasileiro de Avaliações e Perícias de Engenharia). Se o seu condomínio ainda não tem um plano estruturado, a Nexor oferece um diagnóstico gratuito que inclui avaliação do estado de conservação predial.